연봉만 알면 가능한 주택 대출 한도, 집값, 종잣돈 공식 3가지 총정리

내 집 마련, 연봉으로 계산 끝!

집값은 오르고, 금리는 불안하고, 대출 규제는 더 까다로워지는 요즘, 많은 분들이
**“지금 내 연봉으로 과연 집을 살 수 있을까?”**라는 고민을 하곤 합니다.
특히 처음 내 집 마련을 준비하는 분들에겐 대출 한도,
구매 가능한 주택 가격, 필요한 종잣돈 계산이 막막하게 느껴질 수 있죠.

그래서 오늘은 연봉만 알면 손쉽게 계산할 수 있는
내 집 마련 가이드라인 3가지를 소개해 드립니다.

이 공식은 실제 은행 대출 기준과 정부의 LTV(주택담보인정비율),
**DSR(총부채원리금상환비율)**을 기반으로 한 현실적인 시뮬레이션 도구입니다.

✅ 가이드라인 1

주택담보대출 최대 가능 금액 = 연소득 × 5~7배

주택 마련의 핵심은 바로 주택담보대출 가능 금액입니다.
정부의 대출 규제, 은행의 심사 기준을 고려하면 보통
비규제지역 기준 LTV 70%, **DSR 40%**를 적용했을 때
연소득의 약 5~7배 수준까지 대출이 가능합니다.

🔍 예시
연봉 5,000만 원 직장인의 경우
→ 최소: 5,000만 원 × 5배 = 2억 5천만 원
→ 최대: 5,000만 원 × 7배 = 3억 5천만 원

💬 이 계산은 원리금 균등상환 기준, 금리 5%, 40년 만기를 가정한 것이며,
개인의 신용점수, 기존 대출 여부, 직업 안정성에 따라
실제 승인 금액은 달라질 수 있습니다.

✅ 가이드라인 2

구매 가능한 최대 주택 가격 = 연소득 × 8~10배

그렇다면 내가 연봉으로 감당할 수 있는 최대 집값은 얼마일까요?
대출 가능 금액 + 종잣돈을 더한 값을 기준으로
보통 연소득의 8~10배까지 접근 가능합니다.

🔍 예시
연봉 5,000만 원이라면
→ 5,000만 원 × 8배 = 4억 원
→ 5,000만 원 × 10배 = 5억 원

🧮 만약 5억 원짜리 아파트를 구매한다면?
→ 대출 약 3.5억 + 종잣돈 약 1.5억 = 5억 원 구매 가능

이 정도면 수도권 외곽이나 지방 신축 아파트도
충분히 고려할 수 있는 현실적인 예산선입니다.

✅ 가이드라인 3

필요 종잣돈 = 연소득 × 3~4배

종잣돈은 단순한 계약금이 아니라
주택 구매에 들어가는 모든 초기 비용을 말합니다.
여기에는 취득세, 중개수수료, 인테리어, 이사비, 예비비까지 포함됩니다.

🔍 예시
연봉 5,000만 원이라면
→ 최소: 5,000만 원 × 3배 = 1억 5천만 원
→ 여유있게: 5,000만 원 × 4배 = 2억 원

💬 종잣돈은 대출 한도를 최대한 끌어올렸을 때 기준으로
집값의 약 30% 정도가 필요하며,
비용 항목은 다음과 같습니다:

취득세: 매매가의 약 2~3%
중개수수료: 0.4~0.9%
인테리어: 최소 1,000만 원~
이사비 및 기타 예비비 포함

👩‍❤️‍👨 부부는 이렇게 계산하세요

부부의 경우는 합산 연소득 기준으로
위 공식을 동일하게 적용하면 됩니다.

🔍 예시 – 부부 합산 연봉 8,000만 원일 때

대출 가능 금액: 4억 ~ 5억 6천만 원

구매 가능 집값: 6억 4천만 원 ~ 8억 원

필요한 종잣돈: 2억 4천만 원 ~ 3억 2천만 원

📌 부부 공동명의 또는 한 명만 대출자로 지정 시
신용 점수와 소득 구조에 따라 대출 조건이 달라질 수 있으니
은행 상담을 통해 최적의 조합을 찾는 것이 좋습니다.

📌 이 가이드라인의 전제 조건 정리

항목기준

LTV (주택담보인정비율)	70% (비규제지역 기준)
DSR (총부채원리금상환비율)	40% (총 대출 1억 원 초과 시 적용)
상환 방식	원리금 균등상환
대출 만기	40년 가정
금리	연 5% 가정
기타 비용	취득세, 인테리어, 복비, 예비비 등 포함